Blog

Coronavirus memiliki dampak yang lebih kecil pada properti Inggris daripada yang Anda kira

“Semakin banyak hal berubah, semakin mereka tetap sama” kata pepatah Prancis.

Ini dengan tepat menggambarkan pasar properti Inggris.

Tampaknya pernah terbalik oleh pandemi, namun dalam kenyataannya, Covid-19 sekarang tampaknya hanya mempercepat laju perubahan yang ada di sektor ini.

Pasar properti komersial bangkit kembali

Korban pertama adalah sektor ritel karena toko-toko tutup dan perpindahan ke belanja online dipercepat secara besar-besaran. Terlepas dari dukungan pemerintah, banyak toko dan restoran tutup untuk selamanya dan tampaknya ragu bahwa tempat yang mereka tinggalkan akan menemukan penyewa baru.

Faktanya, penyewa baru telah muncul, mungkin dengan harga sewa yang lebih rendah, dan banyak ruang kosong di High Street telah terisi. Konsumen menemukan keterbatasan belanja online dan pengiriman makanan ke rumah dan tampak senang membayar harga yang lebih tinggi yang diperlukan untuk membayar upah yang lebih tinggi.

Pengecualiannya adalah format ritel yang tidak fleksibel dan mahal untuk dijalankan. Department store pasar menengah telah berada di bawah tekanan selama beberapa dekade dan pembangunan kembali situs mereka tampaknya tak terhindarkan. Pusat perbelanjaan berada di bawah tekanan berat; seperti yang ditunjukkan oleh Peel Hunt, jumlahnya terlalu banyak, terlalu besar dan biaya – termasuk pemanasan, pembersihan, dan keamanan – terlalu tinggi.

Taman ritel telah mengungguli mereka selama empat tahun, berkat “ukuran yang tepat, terjangkau, mudah diakses, dan mudah beradaptasi.” Hal ini membuat mereka lebih mudah dioperasikan dan lebih mudah untuk dikelola sementara “alam terbuka membuat mereka lebih murah untuk dijalankan dan lebih berkelanjutan.”

Properti kantor tampaknya menjadi korban kedua karena peralihan ke bekerja dari rumah terancam menjadi permanen. Seperti yang dikatakan Charlie Ellingworth dari Property Vision, “konsensus seputar bekerja sebagian dari rumah sekarang tampaknya cukup universal.”

Hot-desking atau berbagi meja mungkin tampaknya menawarkan kesempatan untuk menghemat ruang dan kantor individu menjadi sulit untuk dibenarkan, tetapi ada lebih banyak kebutuhan untuk ruang sosial dan ruang pertemuan.

Di Kota, berita tentang perkembangan baru, baik pengumuman proyek baru maupun pelepasan proyek yang telah selesai, secara mengejutkan positif, tetapi pasar sekunder lebih sulit.

Tingkat kekosongan di Kota adalah sekitar 8%; di atas rata-rata 5% selama sepuluh tahun terakhir tetapi jauh di bawah tingkat krisis sebesar 15% yang terjadi pada kemerosotan sebelumnya. Dengan bijaksana, City Corporation mulai beberapa tahun yang lalu untuk menarik bisnis non-keuangan dan untuk meningkatkan konten ritel, rekreasi, dan perumahan.

Kantor-kantor kota juga kemungkinan akan mendapat manfaat dari migrasi dari West End, yang sekarang relatif mahal, dan Canary Wharf, yang lokasinya tetap bermasalah dan konfigurasi ruang lantainya yang besar tidak lagi memenuhi permintaan saat ini. Juga, perbandingannya buruk dengan Kings Cross, Paddington Basin dan Nine Elms di hampir semua kriteria.

Di West End, langkah kaki terus meningkat saat pekerja kantor kembali; teater, restoran dan bar telah dibuka kembali dan pembeli berbondong-bondong kembali. Namun, itu tetap 14% di bawah puncak Desember 2019, menurut Shaftesbury Estates.

Para turis perlahan-lahan kembali, tetapi VisitBritain memperkirakan pariwisata inbound pada tahun 2021 menjadi 82% di bawah 2019. Peningkatan pariwisata domestik membantu, tetapi kurang menjadi faktor di London daripada di, katakanlah, Cornwall. 2022 harus melihat pemulihan besar.

Bagaimana dengan properti residensial?

Di pasar properti residensial, perpindahan ke negara itu terus berlanjut meskipun pers melaporkan bukti anekdot penyesalan dari mereka yang merindukan kehidupan kota. Dengan harga yang meroket, jalanan yang sibuk, kereta api yang tidak dapat diandalkan, dan kehidupan kota yang kembali normal, hal ini tidak mengejutkan, tetapi tidak diragukan lagi bahwa peningkatan kerja dari rumah telah mengubah pasar.

Orang-orang menginginkan lebih banyak ruang di rumah, mereka dapat tinggal lebih jauh dari tempat kerja mereka dan mereka menginginkan ruang terbuka di depan pintu mereka. Mereka juga membutuhkan “sinyal telepon yang solid dan broadband penuh lemak”, kata Ellingworth, “tetapi masih ada bagian negara di mana sinyal telepon, apalagi 3G, terputus-putus atau tidak ada.”

Namun demikian, “Yorkshire, Cornwall, Wales, dan Cheshire semuanya sekarang berada dalam pandangan mereka yang bekerja di London, dan harga di semua area itu, meskipun masih di bawah Cotswolds dan West Sussex, bergerak naik tajam.”

Pasar properti London telah lebih tenang dan, seperti di tempat lain, pendulum telah berayun kembali dari flat ke rumah. Pasokan rumah susun selalu lebih elastis daripada rumah sehingga pasar beralih dari boom ke kekenyangan lebih mudah daripada rumah yang lebih padat lahan. Selain itu, skandal kelongsong telah membuat bayangan gelap di blok-blok flat, mengecilkan hati calon pembeli, baik bagi mereka yang bermasalah atau tidak, dan menjebak penjual.

“Di ujung paling atas London,” kata Ellingworth, “ada beberapa penjualan spektakuler dan taman komunal Holland Park dan Notting Hill tetap populer seperti biasanya. Ini adalah pasar penjual dan stok baru tidak banyak tersedia.

“Ini tidak terjadi di menara massal Nine Elms di mana badai sempurna dari kenaikan biaya bangunan, pembeli Asia terjebak di rumah dan pemerintah China yang menutup jendela pada warga mereka menghasilkan banyak flat monoton – dengan pemandangan hanya cucian tetangga mereka dan berjalan-jalan untuk mendapatkan koran dan secangkir kopi.

“Ini telah dihargai, di masa lalu, dengan harga premium untuk daerah sekitarnya. Beberapa pembeli mulai mempertanyakan mengapa – sebuah pertanyaan yang akan menjadi lebih akut karena lebih banyak tumpukan stok baru ke pasar.

“Bocah poster untuk ini adalah Menara Damac – didekorasi oleh Versace dengan cita rasa terbaik – menghadap tiga jalur lalu lintas dan selusin rel kereta api di seberang stasiun Vauxhall. Apakah ini benar-benar London utama seperti yang diklaim oleh uraiannya? Beberapa tahun ke depan akan memberikan jawaban.”

Apa artinya ini bagi investor? Di properti komersial, kehidupan kembali normal sebelum pandemi. Sewa dan nilai akan mengikuti hunian tetapi tidak ada solusi yang terlihat untuk masalah struktural department store, pusat perbelanjaan dan blok kantor di lokasi yang salah dengan luas lantai yang salah.

Di pasar perumahan, harga rumah tampak tinggi tetapi telah didorong ke sana oleh tren struktural yang tidak mungkin berbalik arah. Pasar rumah susun di blok menara akan membutuhkan pembeli luar negeri untuk kembali.

Harga rumah secara teratur digambarkan sebagai sangat tinggi dan tidak terjangkau tetapi, meskipun pasokan terus meningkat, rencana pemerintah untuk melonggarkan pembatasan perencanaan tampaknya telah dibatalkan.

Mudah dilupakan bahwa, meskipun harga melonjak, biaya pembiayaan merosot. Tingkat hipotek mencapai 15% pada 1970-an dan 1980-an tetapi uang dengan tingkat bunga tetap sekarang tersedia dengan harga di bawah 2%. Biaya tunai hipotek tinggi tetapi sebagian besar biaya ini terdiri dari pembayaran pinjaman dan karenanya pertambahan kekayaan.

Kecuali dan sampai suku bunga naik tajam, sebagian besar properti komersial dan pasar properti domestik berada di atas fondasi yang kokoh.

Back To Top